房企优化架构 加快资金回笼

　　房企2018年业绩整体乐观，而今年前两个月销售业绩分化，集中度再提高。开发商境内融资有收缩迹象，而境外发债却回升。

　　因此，对多数房企来说，今年的第一要务就是加快资金回笼。

　　2月份，A股很热闹，上证指数当月涨幅达到14%。房企也很热闹，一方面，各大开发商陆续公布年度业绩；另一方面，新年销售布局、架构调整、融资变化等也备受市场关注。

　　销售分化

　　业绩增速回归理性

　　“从企业的角度看，今年销售目标还会提升。但从行业来看，集中度继续提升可能不会改变。只是步伐会放缓一点。”一位不愿透露身份的开发商人士表示。

　　有最新统计数据显示，今年前两个月，销售前100家房企累计销售额超过1万亿元，而整体趋势继续回归理性，且行业集中度继续提高。

　　来自上市公司的数据也显示，目前房企销售出现新的变化。万科今年1月份公司实现合同销售面积 317.7万平方米，合同销售金额 488.8亿元。而2018年同期，万科实现合同销售面积 444.4 万平方米，合同销售金额 679.8 亿元。去年12月份，该公司销售面积 438.7 万平方米，合同销售金额 630.1 亿元。这也意味着，无论是同比，还是环比，龙头房企的销售业绩也出现放缓迹象。

　　实际上，全国房企销售增速已经连续放缓。记者对比国家统计局发布的数据，2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%，而2017年同期为7.7%，2016年同期为22.50%。去年全国商品房销售金额14.99万亿元，同比增长12.20%，但同期2017年和2016年同期相比，增幅均出现减速。而未来走势，中金公司分析师张宇表示，预计今年全国商品房销售面积将还会有10%以上同比调整。

　　2018年四季度，房企出现一波融资热，并延续到现在。不过，记者对比发现，房企的融资方向已经发生变化，其中，境内融资规模明显收缩，而境外发债却大幅回升，今年前两个月，房企境外融资已经超过1500亿元。而境内受追捧的ABS融资出现多单“被中止审查”。有分析认为，今年是房企偿债高峰，根据银监会2月25日的表态，预计行业资金缺口依然较大。

　　房地产业净融资仍较弱

　　金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，万科一宗ABS计划状态变更为“已受理”，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”，时代中国发行5亿美元优先票据。看似房企在今年2月份融资不断，但整体而言，房地产行业净融资仍然较弱。数据显示，今年1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只。据同策研究院统计，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。

　　有业内人士认为，包括 ABS在内的房企境内融资走弱或许与监管趋严有关。近日，央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题，房地产金融风险成为监管部门防范的重点。

　　因此，多数机构人士表示，虽然目前信贷规模增长较快，但资金流入楼市的难度较大，后续房地产信贷全面宽松的可能性较小。

　　值得注意的是，面对市场现状，房企如何应对？记者发现，今年以来房企动作频繁，恒大宣布对旗下项目进行优惠促销，碧桂园对业务架构进行调整。老牌龙头万科则发出“收敛和聚焦”的基调，稳住基本盘。

　　根据记者了解，“谨慎”成为多数房企的主基调，今年的第一要务就是加快资金回笼。

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