低温延续 平稳运行

　　11月北京二手房市场延续低温态势，成交量低位小幅回升，均价连续三个月环比下跌，重回今年3月水平，市场成交节奏继续放缓。

　　对于11月二手房网签量较上月提升的原因，麦田房产分析认为，受到小长假以及公积金政策使得很多购房者9月集中网签影响，10月的二手房网签量较低。低基数情况下，11月份的数据则出现回升。麦田房产认为，11月的实际交易量上并没有增加。从数据上看，就历史长周期成交量走势来看，当前市场处于较低位平稳阶段。

　　数据显示，11月麦田二手房新增客源量环比上升1%，新增带看量和上个月相比降低1%。由客户量和带看数据可以看出，本月客户活跃度和上个月基本相当。

　　与此同时，11月麦田二手房新增房源量环比下降16%，本月降幅较大主要和上月新增房源增幅较大基数较高有关。

　　来自贝壳研究院的数据显示，链家二手房11月带看成交比由84下降至77，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。

　　成交节奏继续放缓

　　11月北京全市二手房成交均价59381元/平方米，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。

　　麦田房产首席市场分析师张叶松表示，从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量从小高峰回落至平稳，挂牌价在下半年以来呈现出持续小幅降低的走势，市场交易价格仍将继续下降。

　　根据北京麦田成交房源价格监测数据，11月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，本月客户议价空间是2017年以来的最高水平。

　　面对交易量平稳价格回落的市场，业主对房价预期继续走低，降价幅度高于市场降幅的在售房源在市场上更容易成交。

　　贝壳研究院的研究报告分析认为，均价的走低一方面是市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致，北京13个区中有12个区均价环比下跌。另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致成交套均面积环比持续扩大。

　　目前，市场需求以首次置业的刚需人群和需要换房的刚改人群为主。虽然交易量交易节奏相对比较缓慢，但市场也显得更加健康、平稳。

　　业内观点

　　购房人再陷“观望”

　　如今，购房人观望氛围再次占据上风，尤其是整体房价近期小幅下探，更是让购房者放缓了入市的脚步。

　　二手房想快速成交会大多采取降价方式，而成交周期也被明显拉长，挂牌三个月及以上都未成交的房源亦属于普遍现象，预计年末二手房市场反弹力度有限。

　　部分区域价格或回调

　　未来北京二手房价将延续10、11月房价的水平，并且依然会呈现小幅下跌趋势，但整体波动的幅度并不会太大，但不同区域的房价则有较大差异，部分区域的房价或会出现更明显回调，成交量的低谷则会延续到明年一季度，而后波动或较为明显，整体市场持续降温态势不会改变。

　　二手房市场难反弹

　　作为目前调控最严的城市，北京购房者投机性需求目前已降至最低，住宅市场也因此变得更为理性，目前购房者自住需求比例极高。

　　自5月份达到交易小高峰之后市场需求持续减少，目前市场交易量维持在较稳定水平，预计年底不会有明显变化。

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